SÃO PAULO — Mudanças na legislação urbana de São Paulo têm sido contestadas em ações judiciais movidas pelo Ministério Público, incorporadoras, proprietários de imóveis e associações de moradores. O caso mais recente considerou inconstitucional o mapa de zoneamento em vigor há dois anos, que define regras para altura de prédios, usos permitidos e preservação de lotes.
A lei acumula seis mudanças legislativas desde 2022. Parte das ações questiona alterações incluídas em projetos sobre outros temas, por meio de textos substitutivos ou emendas parlamentares. Essas inserções são conhecidas popularmente como jabutis.
Entre os processos, há disputas sobre a classificação de terrenos, contratos de compra e venda e atos administrativos ligados à legislação urbanística. Em um dos casos, a incorporadora Tenda tenta recuperar o zoneamento anterior para construir um condomínio próximo à Terra Indígena Jaraguá, na zona norte. A área foi classificada como Zepam em janeiro de 2024, o que inviabilizou o empreendimento previsto.
No ano passado, a desembargadora Marcia Dalla Déa Barone chamou de contrabando legislativo mudanças no limite de barulho inseridas em um projeto sobre a expansão de aterro em São Mateus, na zona leste. A mesma lei permitiu construções privadas sobre terminais e estações, alteração considerada inconstitucional em outra ação, com decisão de junho.
Também há recursos no Supremo Tribunal Federal sobre a mudança no zoneamento da orla do rio Jurubatuba, na região sul. O local foi reclassificado de zona de proteção ambiental para eixo de verticalização, com o objetivo de viabilizar a expansão da marginal Pinheiros. A licitação da obra está suspensa pela Justiça, e a prefeitura informou que aguarda uma decisão para retomá-la.
A Câmara Municipal e a gestão Ricardo Nunes afirmam que as mudanças respeitam as normas legais. O Legislativo sustenta que as propostas foram apresentadas em projetos que alteravam a própria lei e que os vereadores têm prerrogativa para apresentar medidas durante a tramitação.
Especialistas avaliam que a legislação urbanística ficou mais complexa e passou a influenciar o valor dos imóveis e a rotina dos bairros. Rodrigo Bicalho, conselheiro do Secovi-SP e especialista em direito imobiliário, aponta questionamentos sobre audiências públicas, estudos técnicos, transparência, princípios constitucionais e regras do Plano Diretor.
Henrique Anders, advogado especializado em direito imobiliário e urbanístico, afirma que alterações podem aumentar o valor de alguns terrenos e reduzir o de outros. Para ele, a segurança jurídica depende de mudanças previsíveis, transparentes e juridicamente sustentáveis.
Atos municipais também chegaram à Justiça. Empreendimentos contestaram a suspensão da emissão de alvarás após uma liminar relacionada às mudanças de 2024. Em um caso envolvendo um condomínio popular em Itaquera, na zona leste, a Justiça entendeu que a decisão não impedia a autorização para um empreendimento concluído.
Em São Mateus, outro empreendimento pediu o direito de protocolo para construir conforme as regras vigentes quando iniciou o processo administrativo. Já uma ação da Associação dos Amigos do Bairro do Alto da Boa Vista e da Ciranda conseguiu, em 2025, uma decisão favorável para tornar mais restritivas as regras da Zona Exclusivamente Residencial da região, recuperando padrões de 2004.
